KİRA BORCUNUN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ
Ülkemizde konutu veya işyeri bulunan kişilerin sıklıkla karşılaştığı ve bu nedenle de uygulamada her daim karşımıza çıkan, kiracının kira bedellerini ödememesi durumunda taşınmazın tahliyesinin nasıl yapılacağı bir merak konusudur. Kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle tahliye yolu hem genel mahkemelerde dava yoluyla hem de İcra İflas Kanunu’nda bulunan hükümler ışığında, mahkeme kararı olmaksızın cebri icra kanalıyla mümkündür. İlk olarak Borçlar Kanunu çerçevesinde kiracı nasıl tahliye edilir kısaca bir değinelim.
1-TÜRK BORÇLAR KANUNU KAPSAMINDA TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ
Türk Borçlar Kanunu madde 315 hükmüne göre kiraya veren, kira bedelinin ve yan giderlerin (aidat vs.) ödenmemesi durumunda konut ve çatılı iş yeri kiraları için kiracıya en az 30 gün süre vermek zorundadır. Kiracıya verilen süre yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlamaktadır. Yazılı olarak yapılan bildirimde; verilen süre içerisinde kira bedellerinin ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği belirtilmelidir. Kiracı, kira borcunu ve yan giderleri verilen süre içerisinde ödemediği takdirde kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme hakkı doğmaktadır. Dolayısıyla sözleşmenin sona ermesiyle birlikte kiraya veren tahliye isteyebilecektir lakin kiracı bu süre içerisinde kira bedelini öderse kiraya verenin fesih hakkı ortadan kalkmaktadır. Kiracıya tanınan sürenin geçmesiyle beraber kiraya veren, kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilecektir.
Bir başka yönden TBK madde 352 hükmüne göre ise; alacaklının kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle borçluya yönelttiği 2 haklı ihtar sonucunda sözleşmeyi feshetme hakkı doğacaktır. Kiraya veren sözleşmenin sona ermesiyle birlikte 1 ay içerisinde tahliye davası açabilir. Tahliye davası, sözleşmenin sona ermesi ile birlikte mutlaka 1 ay içinde açılmalıdır zira 1 ayın sonunda artık söz konusu kira bedelleri için dava yoluna gidilemeyecektir.
2-İCRA İFLAS KANUNUNA GÖRE TAŞINMAZLARIN İLAMSIZ İCRA YOLUYLA TAHLİYESİ
Yukarıda kısaca bahsettiğimiz Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen hükümler yoluyla kiracının tahliyesinden başka, İcra İflas Kanununda daha hızlı sonuç alınabilecek ve uygulamada tercih edilen bir diğer yol daha vardır. İİK madde 269’da, kira borcunun ödenmemesi nedeniyle taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi hususu düzenlenmiştir. İlamsız icra; adından da anlaşıldığı üzere mahkeme kararına gerek olmaksızın alacaklının alacağını tahsil edebildiği bir hukuki yoldur. Kural olarak ilamsız icra yolu sadece para borçları ve teminat alacakları için mümkünken, kanun koyucu, kira bedellerinin ödenmemesi veya kira süresinin bitmesi durumunda alacaklıya, mahkeme hükmü olmadan ilamsız icra yoluyla kiracıyı tahliye etme imkanı sunmuştur.
Hukukumuzda 3 tür ilamsız icra yolu bulunmaktadır;
-Genel Haciz Yolu
-Kambiyo Senetlerine Mahsus Haciz Yolu
- Kiralanan Taşınmazların İlamsız Haciz Yolu İle Tahliyesi
Kiraya veren yalnızca kira alacağını tahsil etmek istiyorsa genel haciz yoluna gidebilir fakat kira alacağıyla birlikte kiracının tahliyesini talep ediyorsa mutlaka ilamsız haciz yoluyla tahliye yoluna gitmelidir. Konumuz gereği ilamsız haciz yoluyla tahliyeyi ele alacağız. Kiraya veren öncelikle İcra dairesine başvurarak kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle icra takip talebinde bulunmalıdır. Takip talebinde bulunurken mutlaka tahliye de istemelidir zira para alacağıyla birlikte tahliye istemez ise daha sonra İcra mahkemesinden tahliye isteyemeyecektir. Tekrar etmek gerekir ki icra takip talebi için yazılı bir kira sözleşmesi veya mahkeme ilamı gerekmemektedir. Kiraya verenin takip talebi üzerine İcra dairesi borçluya ihtarlı ödeme emri gönderir. Ödeme emriyle kiracıya, Borçlar Kanunu’nda olduğu gibi, kiralanan konut veya çatılı işyeriyse 30 gün diğer kiralananlar için ise 10 günlük süre verilecektir. Kiracı, alacağa veya takibe itiraz etmek istiyorsa 7 gün içerisinde icra dairesine yazılı veya sözlü olarak itirazını bildirmelidir.
Takibe itiraz edilmemişse;
Borçlu 7 gün içerisinde itirazda bulunmaz ise kira borcunu ve kira sözleşmesini kabul ettiği varsayılır ve takip kesinleşir. Kabul edildiği varsayılan kira sözleşmesi, geçersizliği ileri sürülerek bir daha inceleme yapılamayacaktır. Fakat dikkat edilmelidir ki kiraya veren takibin kesinleşmesiyle direkt olarak alacağının tahsil edilmesi için haciz yoluna başvuramaz ve icra mahkemesinden tahliye talep edemez. Yukarıda da bahsettiğimiz gibi konut ve çatılı işyerleri için kiracıya en az 30 günlük süre verilmelidir. Borçlu takibe itiraz etmediğinde sürenin sadece 7 günü dolmuş olacağı için kiraya veren 23 gün daha kira bedellerinin ödenmesi için beklemek durumunda kalacaktır. 30 günün sonunda kiraya veren kira borcunu ödememişse kiraya veren İcra dairesinden borçlunun mallarına haciz koyulmasını istemeli ve 6 ay içerisinde İcra Mahkemesinden tahliye talep etmelidir. Söz konusu ödemeden kasıt kira bedelleridir, süreler içinde kira bedellerinden sayılmayan faiz, icra gideri, avukatlık ücretinin ödenmemesi nedeniyle mahkemeden tahliye talebinde bulunulmayacaktır. Kiracı verilen süre içinde kira bedeli olarak kabul edilmeyen faiz, icra gideri, avukatlık ücretinin ödenmemesi nedeniyle icra mahkemesinden tahliye talebinde bulunulmayacaktır.
Takibe itiraz edilmişse;
Varsayalım ki borçlu 7 gün içerisinde İcra Dairesi’ne başvurarak yazılı veya sözlü olarak kira akdine, kira akdi dışındaki bir nedene veya kira bedeline itirazda bulundu; bu durumda icra takibi kendiliğinden duracaktır.
Bu halde kiraya verenin elinde İİK m.68 anlamında bir belge bulunuyorsa yani imzası ikrar edilmiş yazılı bir kira sözleşmesi veya noter onaylı bir kira sözleşmesi bulunuyorsa, 6 ay içerisinde İcra Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını istemeli ve tahliye talebinde bulunmalıdır. İcra takibinde bulunmak için yazılı bir kira sözleşmesine gerek yokken icra takibine itiraz halinde sözleşmenin ispatı açısından yazılı bir kira sözleşmesinin varlığı oldukça önemlidir.
Kiraya verenin elinde imzası ikrar edilmiş yazılı bir kira sözleşmesi veya noter onaylı bir kira sözleşmesi yoksa İcra mahkemesinden tahliye talep edemeyecektir. Dolayısıyla Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereği Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davası açarak kira sözleşmesini ve alacağını genel hükümlere göre ispat etmesi gerekecektir.
İtirazın kaldırılmasıyla birlikte İcra takibinin kesinleşmesi üzerine, kiraya veren kira bedellerinin tahsili için İcra dairesinden haciz talep edebilecek ve icra mahkemesinden kiralananın tahliyesini isteyebilecektir. İcra mahkemesi tarafından verilen tahliye kararına Temyiz yolu açıktır ancak kararın icraya konulabilmesi için kesinleşmesine gerek yoktur. Yani kiraya veren alacaklı, söz konusu kararın Yargıtay tarafından onanmasını beklemeden tahliye kararını icraya konulabilecektir. İcra Mahkemesi’nin tahliye kararının infazı için borçlu duruşmada hazır ise yüzüne karşı okunmasından (tefhimden), borçlu duruşmada hazır değilse kararın borçluya tebliğ edilmesinden itibaren 10 gün geçmesi gerekmektedir (TBK m. 269/c-3). 10 günlük sürenin sonunda artık kiraya veren mahkeme kararını İcra Dairesi’ne teslim ederek kiracının taşınmazdan zorla çıkarılmasını talep edebilir.
Anlaşıldığı üzere, İcra İflas Kanunu’nda bir istisna olarak düzenlenen kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız icra takip yolu, dava yoluna nazaran kısa sürmesi ve daha pratik olması nedeniyle günümüzde sıklıkla tercih edilmektedir. İcra takibinin teknik bir mesele olması nedeniyle hak kaybının önüne geçmek için mutlaka hukuki destek almak gerekmektedir. Alanında uzman avukatları ve hukuki danışmanları bünyesinde barındıran Alanya Hukuk Bürosu, müvekkillerine taşınmazların tahliyesi konusunda profesyonel avukatlık ve hukuki danışmanlık desteği sağlamaktadır.